قانون اتحادي في شأن إنشاء وتنظيم اتحاد الملاك

في تطبيق أحكام هذا القانون، يُقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها، ما لم يقضِ سياق النص بغير ذلك:  

الدولة: الإمارات العربية المتحدة.

الوزارة: وزارة الطاقة والبنية التحتية.

الوزير: وزير الطاقة والبنية التحتية.

السلطة المختصة: الجهة الحكومية المحلية المختصة بتسجيل التصرفات العقارية.

اتحاد الملاك: كيان يتألف من ملاك العقار وفقًا لأحكام هذا القانون، ويُشار إليه بعبارة (اتحاد الملاك) أو بكلمة (الاتحاد) في هذا القانون.

الجمعية العمومية للاتحاد: كيان يتألف من الأعضاء المُنضمين للاتحاد الذين يملكون وحدات عقارية في ذات العقار، وفي حالة تعدد الملاك لوحدة عقارية واحدة يكون لهم ممثل واحد في هذه الجمعية.

النظام الأساس: النظام الأساسي لاتحاد الملاك.

نظام إدارة الأجزاء المشترك: مجموعة القواعد التي تقررها الجمعية العمومية لاتحاد الملاك بغرض إدارة وتنمية واستثمار وصيانة وحفظ الأجزاء المشتركة.

مجلس الإدارة: مجلس إدارة اتحاد الملاك. 

رئيس المجلس: رئيس مجلس إدارة اتحاد الملاك.

المدير: مدير اتحاد الملاك.

العقار: الحَيّ السكني أو البناية.

الحَيّ السكني: مجموعة وحدات عقارية مملوكة لعدة أشخاص تجمع بينها خدماتٌ ومرافق مشتركة.

البناية: بناءٌ واحد مستقل بمرافقه وخدماته المُشترَكة يتكوّن من عدد من الوحدات العقارية ويتملكه عدة أشخاص.

الوحدة العقارية: الفلل أو الشقق، أو الطوابق أو مواقف السيارات أو المحلات، أو أي جزء من المبنى يمكن فرزه.

الشخص: الشخص الطبيعي أو الاعتباري.

المالك: الشخص الذي يملك وحدة عقارية، سواءً كان واحدًا أو أكثر. 

الأجزاء المشتركة: جميع أجزاء العقار المعدة للاستعمال المشترك سواء كانت ملتصقة أو منفصلة، أو أي جزء آخر تقتضي طبيعته أن يكون مشتركًا فيه.

الأجزاء المفرَزة: جميع الأجزاء المبنية وغير المبنية (التي يمكن قسمتها) وتكون مملوكة لشخص أو أشخاص محددين بغرض الانتفاع بها، على النحو الذي يحدده نظام إدارة الأجزاء المشتركة.

الصيانة: الأعمال اللازمة للمحافظة على العين أو المنفعة سواءً كانت لوحدة عقارية مستقلة أو لأجزاء مشتركة أو لأجزاء مفرزة.

يهدف هذا القانون إلى الآتي: 

1. إنشاء كيان قانوني يضم ملاك العقار بغرض إدارة وتنمية واستثمار وصيانة وحفظ الوحدات العقارية والأجزاء المشتركة والمفرزة.

2. تعزيز المسؤولية المجتمعية وتوفير بيئة آمنة وإيجابية وفتح قنوات للتواصل بين الملاك، وتقوية الترابط بينهم.

 

1. تُطبق أحكام هذا القانون على كل عقار تنشئه الجهات الاتحادية في أي منطقة من إقليم الدولة بما فيها المناطق الحرة، ويكون مشتركًا في ملكيته عددٌ من الأشخاص. 

2. يجوز تطبيق أحكام هذا القانون على العقارات التي تنُشأ من غير الجهات الاتحادية بعد موافقة الإمارة المعنية.

يُعد من الأجزاء المشتركة ما يأتي:

1. أرض العقار في البنايات.

2. هيكل البناء والأساسات والركائز والأعمدة والجدران في البنايات، والتي تحمل البناء أو تحمل السقوف.

3. الجدران الفاصلة المشتركة بين الوحدات، والجدران المعدة للمداخن.

4. المخازن المستخدمة كغرف للخدمات، والأماكن المخصصة للنفايات.

5. المداخن ومناور التهوية المعدة لبيوت الخلاء والمطابخ والمزاريب والمجاري.

6. المداخل والواجهات والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز والأقبية والمصاعد، ومخارج الطوارئ.

7. غرف الحراس والأماكن المخصصة لهم ولغيرهم من العاملين في خدمة البناء.

8. أجهزة التبريد وسائر أنواع الأنابيب، والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الإنارة والمياه والصرف والغاز الطبيعي والإنترنت والأطباق الهوائية وملحقاتها إلا ما كان منها داخل الوحدة العقارية وتقتصر منفعته على مالك الوحدة العقارية.

9. المنشآت الرياضية والمنشآت المعدة للراحة والترفيه ونحوها.

10. التجهيزات والأجهزة التي تقدم خدمات مشتركة والأماكن التي توجد فيها.

11. الأفنية، والممرات الخارجية، والمماشي والحدائق، ومواقف السيارات، وساحات الانتظار، وأماكن التجمع.

12. السطوح الأخيرة في البنايات حسب أحكام تشريعات البناء.

للوزارة والسلطة المختصة إصدار قرارات بإضافة أي أجزاء مشتركة أخرى.

تحدد اللائحة التنفيذية الضوابط والإجراءات التي من شأنها:

1. تحقيق التوافق بين الوزارة والسلطة المختصة لغايات التعاون والتنسيق لتوفير خدمات المرافق والتطوير والمحافظة والاستثمار الجيد للعقارات المشمولة بأحكام هذا القانون، وكافة الأجزاء التابعة لهذه العقارات.

2. تحديد آليات وضع نموذج استرشادي لإدارة الأجزاء المشتركة، ونموذج استرشادي للنظام الأساسي للاتحاد.

1. يكون مالكو الوحدات العقارية شركاء في الأجزاء المشتركة ما لم يتفق على خلاف ذلك.

2. تكون الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك ملكًا مشتركًا بينهم ما لم يتفق على خلاف ذلك.

 

1. يكون نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القسمة مملوكًا على الشيوع، وتقدر حصته بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزًا بالنسبة إلى باقي وحدات العقار.

2. يكون نصيب عضو الاتحاد في الأجزاء المستثمرة، التي لا تقبل القسمة، مملوكًا على الشيوع، وتقدر حصته في ملكية هذه الأجزاء طبقًا لما يحدده نظام إدارة الأجزاء المشتركة.

3. تلحق الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القسمة بالوحدة العقارية إلحاقًا تامًا في جميع التصرفات، مالم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

1. لا يجوز تقسيم الأجزاء المشتركة التي تقبل القسمة أو التصرف فيها أو ببعضها بجميع أنواع التصرفات بشكل مستقل عن الأجزاء المفرزة أو التي تتعلق بها.

2. استثناء من أحكام البند (1) من هذه المادة، يجوز للاتحاد إفراز قسم من العقار غير المبني والتصرف فيه بشكل مستقل وفقاً لما ينص عليه نظام إدارة الأجزاء المشتركة.

3. لا يجوز لأي مالك التصرف في الأجزاء الملحقة بالوحدة الخاصة به لغير الملاك في ذات العقار، وتستثنى من ذلك الحالات التي ينص عليها نظام إدارة الأجزاء المشتركة.

يتم إدارة الأجزاء المشتركة بموجب نظام يتعين أن يكون متناسبًا مع نوعية العقار (حيّ سكني - بناية) وعلى أن تكون الأحكام التالية من بين نصوص هذا النظام: 

1. تحديد الأجزاء المشتركة من العقار، وكل وحدة عقارية.

2. ضوابط استعمال الأجزاء المشتركة، والأجزاء المفرزة، وإجراء التعديلات عليها.

3. إدارة الأجزاء المشتركة من قبل مجلس إدارة الاتحاد.

4. كيفية وضوابط استثمار الأجزاء المشتركة وأموال اتحاد الملاك.

5. وضع آليات حوكمة مالية متكاملة للاتحاد، بحيث تضمن (حسب الأحوال) البنود الآتية: 

  أ. وجود حسابات مستقلة للاستثمار، وللاحتياطي العام، وللتشغيل، وللمراقبة المستمرة لتلك الحسابات.

  ب. تحصيل المستحقات في مواعيدها، وبإجراءات قانونية عاجلة ونافذة.

  ج. التدقيق في الصرف من أموال الاتحاد وفقًا للمعايير المحاسبية المعتمدة.

6. وضع ضوابط وإجراءات الاستعانة بشركات متخصصة للقيام ببعض الأعمال اللازمة للعقار.

7. أي موضوعات أخرى يصدر بها قرار من الوزير أو ينص عليها النظام الاسترشادي المنصوص عليه في المادة (5) من هذا القانون.

للمالك، وفقًا لما يحدده نظام إدارة الأجزاء المشتركة، أن يُحسِّن على نفقته الخاصة تلك الأجزاء، أو جزءًا منها أو منفعتها، دون أن يغير ذلك، في جميع الأحوال، من تخصيصها، وبشرط ألا يسبب هذا التحسين ضررًا للآخرين.